Quy định 2026 về thuế TNDN đối với thu nhập từ cho thuê tài sản

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh ngày càng đa dạng, thu nhập từ cho thuê tài sản đang trở thành nguồn doanh thu phổ biến của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ quy định về thuế TNDN đối với thu nhập từ cho thuê tài sản, đặc biệt là cách xác định thu nhập chịu thuế, doanh thu tính thuế cũng như các khoản chi phí được trừ. Việc nắm vững các quy định pháp lý không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ đúng nghĩa vụ thuế, mà còn tối ưu chi phí và hạn chế rủi ro trong quá trình quyết toán. Bài viết dưới đây Luật Hùng Phúc sẽ giúp bạn làm rõ các nội dung quan trọng liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động cho thuê tài sản theo quy định mới nhất.

1. Thu nhập từ cho thuê tài sản có chịu thuế TNDN không?

Căn cứ theo điểm đ khoản 3 Điều 3 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về thu nhập chịu thuế TNDN cụ thể như sau:

“Thu nhập chịu thuế

3. Thu nhập khác bao gồm:

đ) Thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ tài sản là bất động sản) dưới mọi hình thức.

Thu nhập từ cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trừ đi các khoản chi: Chi phí khấu hao, duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có) và các chi được trừ khác có liên quan đến việc cho thuê tài sản;”

Như vậy, doanh nghiệp có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ tài sản là bất động sản) dưới mọi hình thức phải chịu thuế TNDN.

Thu nhập từ cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trừ đi các khoản chi:

• Chi phí khấu hao, duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản;
• Chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có);
• Các chi được trừ khác có liên quan đến việc cho thuê tài sản.

2. Cách xác định thu nhập chịu thuế từ hoạt động cho thuê tài sản

Căn cứ theo điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định như sau:

“Doanh thu

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh nghiệp căn cứ điều kiện thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn chứng từ thực tế và việc xác định chi phí, có thể lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế như sau: Là số tiền cho thuê tài sản của từng năm được xác định bằng số tiền trả trước chia cho số năm trả tiền trước hoặc là toàn bộ số tiền cho thuê tài sản của số năm trả tiền trước.

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm/kỳ ưu đãi thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia cho số năm bên thuê trả tiền trước;”

Như vậy, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế TNDN đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh nghiệp căn cứ điều kiện thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn chứng từ thực tế và việc xác định chi phí, có thể lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế như sau:

• Là số tiền cho thuê tài sản của từng năm được xác định bằng số tiền trả trước chia cho số năm trả tiền trước;
• Hoặc là toàn bộ số tiền cho thuê tài sản của số năm trả tiền trước.

Lưu ý: Doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế TNDN lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì xác định số thuế TNDN từng năm/kỳ ưu đãi thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trả tiền trước chia cho số năm bên thuê trả tiền trước.

3. Phần chi phí thuê tài sản cố định vượt quá mức phân bổ theo số năm mà bên đi thuê trả tiền trước không được trừ khi xác định thuế TNDN đúng không?

Căn cứ theo khoản 15 Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định như sau:

“Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, cụ thể như sau:

Phần chi phí thuê tài sản cố định vượt quá mức phân bổ theo số năm mà bên đi thuê trả tiền trước.

a) Đối với chi phí sửa chữa, nâng cấp tài sản cố định đi thuê mà trong hợp đồng thuê tài sản quy định bên đi thuê có trách nhiệm sửa chữa, nâng cấp tài sản trong thời gian thuê thì chi phí sửa chữa, nâng cấp tài sản cố định đi thuê được phép hạch toán vào chi phí hoặc phân bổ dần vào chi phí nhưng thời gian tối đa không quá 03 năm;

b) Trường hợp doanh nghiệp có chi các khoản chi phí để có các tài sản không thuộc tài sản cố định như: Chi về mua và sử dụng các tài liệu kỹ thuật, bằng sáng chế, giấy phép chuyển giao công nghệ, nhãn hiệu thương mại, lợi thế kinh doanh, quyền sử dụng thương hiệu thì các khoản chi này được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh nhưng tối đa không quá 03 năm;

c) Trường hợp doanh nghiệp có góp vốn bằng giá trị lợi thế kinh doanh, giá trị quyền sử dụng thương hiệu thì giá trị lợi thế kinh doanh, giá trị quyền sử dụng thương hiệu góp vốn không tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.”

Như vậy, phần chi phí thuê tài sản cố định vượt quá mức phân bổ theo số năm mà bên đi thuê trả tiền trước không được trừ khi xác định thuế TNDN theo quy định.

Có thể thấy, thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản) thuộc diện chịu thuế TNDN và được xác định dựa trên doanh thu thực tế sau khi trừ các chi phí hợp lệ liên quan. Đồng thời, việc lựa chọn phương pháp ghi nhận doanh thu, đặc biệt trong trường hợp nhận tiền trước nhiều năm, cần được cân nhắc kỹ lưỡng để phù hợp với tình hình tài chính và chính sách ưu đãi thuế của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần lưu ý đến các khoản chi phí không được trừ, nhất là chi phí thuê tài sản cố định vượt mức phân bổ, nhằm tránh sai sót khi kê khai và quyết toán thuế. Việc hiểu và áp dụng đúng quy định thuế TNDN đối với hoạt động cho thuê tài sản không chỉ giúp doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn là nền tảng để quản trị tài chính hiệu quả và bền vững trong dài hạn.