Điều kiện dự án được phân lô, bán nền mà chủ đầu tư cần biết

Phân lô bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Đối với hình thức này, chủ đầu tư tiến hành tách thửa đối với đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và sau đó chuyển nhượng lại cho người khác. Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu điều kiện để các chủ đầu tư được phép phân lô bán nền qua bài viết dưới đây.

1. Điều kiện dự án được phân lô bán nền

Theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

* Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

* Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

2. Mức phạt đối với dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện

2.1. Hình thức và mức xử phạt:

– Khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

Hoặc đủ các điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 thì hình thức và mức xử phạt như sau:

STT	Diện tích đã chuyển nhượng	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,5 hecta	Từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng
2	Từ 0,5 hecta đến dưới 01 hecta	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
3	Từ 01 hecta đến dưới 03 hecta	Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng
4	Từ 03 hecta trở lên	Từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng

 

– Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:

STT	Diện tích đã chuyển nhượng	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,5 hecta	Từ 50 đến 100 triệu đồng
2	Từ 0,5 hecta đến dưới 01 hecta	Từ 100 đến 200 triệu đồng
3	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 200 đến 500 triệu đồng
4	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

 

2.2. Biện pháp khắc phục hậu quả

Biện pháp khắc phục hậu quả đổi với hành vi vi phạm trên được quy định rõ tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (một số điểm tại khoản này được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) như sau:

– Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013.

– Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

– Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

– Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp.

– Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.