Điều kiện được trừ chi phí khi tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản?

Hoạt động chuyển nhượng bất động sản luôn là lĩnh vực phát sinh nhiều nghĩa vụ thuế và yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện hạch toán, kê khai chính xác theo quy định pháp luật. Trong đó, việc xác định đúng các khoản chi phí được trừ khi tính thuế TNDN có ý nghĩa quan trọng, giúp doanh nghiệp tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp, đồng thời hạn chế các rủi ro về thanh tra, kiểm tra thuế. Từ năm 2026, các quy định mới tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết về điều kiện và phạm vi các khoản chi phí được trừ đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Vậy doanh nghiệp cần đáp ứng những điều kiện gì để các khoản chi này được cơ quan thuế chấp nhận? Những loại chi phí nào được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN? Hãy cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu các quy định mới nhất trong bài viết dưới đây.

Điều kiện chi phí được trừ khi tính thuế TNDN 2026 từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP cụ thể như sau:

Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

(1) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

• Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;
• Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất. Trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

• Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định 87-CP năm 1994;
• Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
• Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
• Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự, do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng;
• Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn nêu trên.
• Đối với các trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

(3) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

(4) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

(5) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;

(6) Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

(7) Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;

(8) Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí.

• Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;

(9) Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Có thể thấy, việc xác định chi phí được trừ khi tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp mà còn phải đảm bảo các khoản chi phát sinh thực tế, liên quan trực tiếp đến doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Do đó, doanh nghiệp cần rà soát kỹ nguồn gốc đất, hồ sơ pháp lý, chứng từ thanh toán và phương pháp hạch toán chi phí để bảo đảm quyền lợi về thuế cũng như tránh các khoản chi bị loại khi quyết toán thuế. Trường hợp có vướng mắc trong quá trình áp dụng quy định mới hoặc cần tư vấn chuyên sâu về thuế và bất động sản, doanh nghiệp nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ kịp thời và chính xác.